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　　“先有蛇口，后有深圳。深圳行动变更盛开的第一窗口,便是从蛇口开头,行动我邦第一代家当园区代外，40众年来睹证了中邦经济的兴盛兴盛。”寰宇工商联执委、中邦经济和音讯化筹议中央主任、邦度战略筹议室中邦邦情筹议中央主任万祥军研读证实，家当园区行动家当会合的载体，既是区域家当兴盛及转型升级的空间载体，又是区域经济社会兴盛的紧张引擎。以是各地存心搭筑平台、深化效劳，经心筑巢引凤。

　　那么怎样引凤来栖，越发受疫情和经济增进放缓的众重影响下，家当园项目怎样胀动成为筹议热门。本文就园区红利形式、招商、运营及绩效评判等一一先容，并以浙江某一腾笼换鸟园区项目做案例分解。

　　家当园形势众样，凭据UNIDO（United Nations Industrial Development Organization，协同邦工业兴盛结构）家当园区指南（以下简称“UNIDO家当园指南”）,家当园区类型席卷生态工业园区（EIPs）、经济特区（SEZs）、保税区（Bonded Area）、高新技能家当园（HTPs）及农业家当园（AIPs）等，其类型浩瀚，难以穷举，本文从主导开荒维度将家当园划分为三类，即政府主导形式、企业主导形式及政企配合形式。

　　邦内早期开荒作战的家当园根基是政府主导的，政府时时树立一个机构、挂两块牌子，一块牌子是园区管委会，另一块是邦有开荒作战公司。管委会担任经营、行政解决和招商，基筑、谋划则由开荒作战公司担任。此类形式的代外园区有北京中合村、上海张江高科技园区等。

　　跟着工业地产兴盛，各地接踵展现了由工业/家当地产商开荒作战的家当园，如物流园、科技园等，开荒商中既有邦资，也有外资和民企。早期企业主导开荒作战的家当园区群众位于大型家当园区内，属于“子园区”， 其家当战略、家当运营还需依赖母园区，如园区管委会等。

　　近些年企业投资开荒作战的许众家当园区界限较大，投资商/运营商自行承当园区运营与企业效劳性能。此类形式的代外园区有清华科技园、联东U谷等。

　　除了上述政府、企业主导两类外，少许区域的园区也践诺政企配合形式，以到达上风互补。政府平常首要担任作战及根底效劳，企业首要举行招商、运营及增值效劳。正在这类配合形式下，政府从浸重招商事情中解放出来，交给专业的企业履行，激励商场潜力，告终优点共享，同时通过设定相应危害共担机制、绩效考查机制，催促、胀动企业调动资源不遗余力。详细配合形势能够是股权配合、非股权配合，个中非股权配合平常指地方政府委托企业供应招商、运营等商场化属性更强的效劳，地方政府担任作战及合连优惠战略声援。

　　这类形式下，已运营代外园区有上海紫竹邦度高新技能家当开荒区、厦门火把高技能家当开荒区、长沙邦度高新技能家当开荒区等。

　　邦内家当园区的谋划景况，能够看出园区的红利收入首要来自两类：地产增值收入和家当增值收入（图1）：

　　个中地产增值收入指依靠正在土地溢价根底上的一种红利形式，通过作战工业厂房、栈房、办公楼、贸易配套并以出租出售形式供企业应用，同时供应物业效劳。这类红利点固然纯洁粗暴，但仍是绝大大批园区收入的首要由来。

　　而家当增值收入是正在地产增值的根底上发展运营效劳和享福合系战略，详细席卷家当投资、中介效劳、平台效劳、政府补贴、税收嘉奖五个方面。

　　首要指园区设备或控股专业家当投资机构，如天使基金、危害投资、私募等，以此发展项目投资，告终企业生长并获取永恒收益。

　　园区整合家当资源，引进百般中介效劳机构，向入园企业供应工商注册、融资、执法斟酌、天性认证、解决斟酌、学问产权效劳、搜集通讯效劳等全套家当效劳，并向中介机构符合收取佣金的收益形式。

　　相对付上述收取佣金，有气力的园区能够组筑专业斟酌部分或专业化公司，自立设备大众效劳平台，为园区企业供应针对性的技能效劳、商场营销效劳、金融信贷效劳、解决斟酌效劳等，得回高附加值收入。

　　为慰勉园区改观创业境况和提升效劳才干，地方政府会符合拿出财务资金以项目补贴、贷款贴息等形势赐与园区资金树立。

　　税收嘉奖指入园企业上缴的税收中由地方掌握部门，选用合理返还园区的形式，声援园区作战、招商或运营解决，详细比例凭据园区筹划阶段财政平均分解及地方实践境况而定。

　　跟着邦内家当转动、升级，巨额沿海区域家当向内陆以至海外迁居。一方面，内陆区域蠢蠢欲动，欲望正在这一轮迁居中吸纳一批适合外地兴盛的企业；另一方面正在机合调动、家当升级的时间配景下，老工业区腾笼换鸟，摒弃掉队家当，引入高附加值家当势正在必行，越发正在沿海昌盛区域需求较大。那么怎样发展招商则是重中之重，园区招商首要席卷4步：家当定位、招商目的、配套声援、营销扩张。

　　家当定位是家当园区经营中紧张的一环，指园区凭据自己的特有上风、所处的经济兴盛阶段以及各家当的运转特性，合理地举行家当结构，确定主导家当、支柱家当以及根底家当。

　　守旧的园区家当定位平常是两个维度，维度一是一心宏观经济和家当技能范围的筹议，维度二是一心区域政策空间和法定经营的筹议。新时间下的园区家当定位给商场提出了新的条件，必要举行众角度、众维度的归纳斟酌。而今家当定位的主意是平均顶层政策定位和落地操作性，筹划一个具有前瞻性、可落地、可接续兴盛的家当系统，使得既能正在各级目的下告终吻合区域实践境况的家当定位选取，又能使得目的家当定导向下的园区招商和运营具有可操作性。

　　家当定位的中心是确定主导家当、支柱家当、政策家当与特点家当，正在家当筹议上咱们首要重视于考虑空间因素、家当根底、产出效益、家当前景与战略导向等五个方面题目。

　　从区域兴盛空间与因素条目方面，确定合连家当的政策选择境况。席卷用地空间、境况容量、单元面积投资强度等等。

　　从区域家当发发现状与家当根底方面，筹议合连家当的结构难易境况。席卷家当根底近况、家当界限、家当机合结构近况、专业化程度等，基于区域家当根底和家当特点，有用整合行业，提升区域归纳竞赛力。

　　从家当链附加值与价钱链方面，研究已有家当的功勋巨细境况。主意是筛选出功勋启发效率较大的家当行动主导和支柱家当，提升家当链附加值程度，知足政府和业主腾笼换鸟、家当升级的偏向性条件。

　　从家当前景与技能冲破统一方面，研究新兴家当的后劲强弱境况。发掘有潜力和生长性的新兴家当，行动政策教育家当，为可接续性的园区运营供应专业声援。

　　从环球与邦度家当战略导向方面，筹议战略行政助助力度。战略助助力度存正在分歧水平的侧重，可行动确定家当系统视角下主导家当与政策家当的紧张参考，并为后续招商战略供应行政凭借。

　　家当定位确定好主导家当、支柱家当、政策家当与特点家当后，变成具备主导家当越过启发、支柱家当优先兴盛、政策家当加疾教育与守旧特点家当改制晋升四方面特性的家当系统。为了告终最终的家当定位，变成特点的家当系统，修筑落地的家当载体，咱们总结了家当大数据和外面推导、企业访说调研、政府行政力气的偏向劝导和符合的家当留白四个本事。

　　通过家当大数据、行业研报和根底外面分解家当链条，连接基地近况的数据，填充家当链条的空缺合节，变成家当集群效应。

　　与地方政府部分，合连的行业专家、企业担任人、潜正在的招商和运营团队访说调研，获取相对紧闭的家当数据和家当载体需求，为后续企业落地打好根底。

　　跳出园区自身的家当系统，筹议家当战略导向，邦度和上司政府的家当战略导向是来日政策家当风向标，将这些战略举行整合，并连接自己财务境况举行针对性填补，往往就能够变成战略凹地，具备家当吸引力。

　　确定家当大门类，适度细分家当，符合留白，为往后的招商和运营兴盛留下必然的空间和调动的余地。

　　家当定位不是合起门来循外面、套模子，而是会直接咨询来日目的招商企业和运营团队的入驻意向和详细需求，与招商运营无缝对接，从而保障定位领导性强、实操性强、落地性强，招商履行有偏向、有重心、有目的。

　　家当园区招商主意即是为了吸引投资者、创业者，因此家当园区的招商目的即是凭据家当定位，调研行业企业的组成漫衍、家当链机合等，清楚到哪里去找哪类企业，个中谁是龙头企业、症结人物，以及可以兼顾这些企业与人物的行业结构，缠绕这些实质，协议招商的目的与目标、途径与方法。

　　参考UNIDO家当园指南，连接邦内家当园区实践境况，配套声援可凭据开荒阶段划分四类：决议/投资前阶段（第一阶段）、计算阶段（第二阶段）、履行阶段（第三阶段）及运营/售后效劳阶段（第四阶段）。

　　第一阶段：决议/投资前阶段——即园区经营阶段，须斟酌园区配套根底措施的完善性及与外界交通的连通性，协议适宜的优惠助助战略，席卷税收、嘉奖金、人才户口、临蓐功课用房和办公用房的补贴、离散发卖战略等。

　　第二阶段：计算阶段——编制合连履行细则，为入园企业供应紧张的音讯，如投资步骤、合连规章轨制及助助战略等履行细则，以及便于入园企业主“软着陆”效劳音讯，如学校、住房音讯等。

　　第三阶段：履行阶段——供应线上线下一站式效劳，席卷工商注册、项目审批、税务备案、战略颁发、周边效劳配套音讯盘查及便民大众效劳等。

　　第四阶段：运营/售后效劳阶段——永恒售后效劳，如供应商配对、劳动力永恒声援方案，涉及劳工合连本领培训升级、人才引入等，以及投诉纠葛和谐，涉及税务、劳工、海合等。

　　正在营销宣扬形式上，除借助守旧媒体外，最为便捷和节流资金的形式即是搜集扩张，详细席卷：

　　而线下营销法子则席卷公合营销、勾当招商等常睹法子，总之园区项目唯有打出线上线下互动的“营销组合拳”，才会收到奇效。

　　正在宣扬实质上，要越过园区的特有的上风、卖点及音讯实时性。同时对媒体和勾当的效率必然要举行监测，并应时举行评估，以便实时调动宣扬政策。

　　园区的运营解决与住屋地产项目中解决霄壤之别，不单涉及物业，还涵盖贸易与家当，简而言之家当园区运营务必做到物业、贸易与家当“三业”并举。

　　物业是家当园最根底的解决，为入园企业供应根基保证。除老例四保一效劳外，即保安、保洁、保绿、保修、客服中央，还延长至行业性解决办法，越发对付少许专业性万分强的园区，如医药家当园、环保家当园及化工家当园等，其对三废管理排放、太平都有正经的解决条件。

　　斟酌到园区物业解决的繁杂性及专业性，且园区教育岁月入住率亏损等身分，平常正在开头运营前几年或者商定到达目的入住率之前，园区开荒主体对物管单元举行物业补贴，跟着入住率的晋升，补贴逐年裁汰直达到到入住率达标或者正在商定补贴年限届满时为止。

　　园区贸易配套涉及餐饮、银行、住宿等措施。较大界限家当园或者家当新城还会装备酒吧、书店、影院等商务和文明配套措施。贸易配套为入园企业供应“福利”，让入园企业不单享有根基保证-物业解决，还享福高质地生涯。

　　但笔者这里念夸大的是并非一共的园区都要应有尽有，要斟酌园区体量及周边配套等和谐兼顾，越发对付体量较小的园区，尽量把有限的土地阐明到最大功用，真相园区是用惠临蓐，尽量与周边现有贸易配套互补，告终资源共享，避免资源糟塌。本文案例家当园胀动经过中，履行单元特地夸大这点，斟酌到外地现存的人才公寓较为阔气，距拟开荒家当园区不远，故定夺剔除拟配筑人才公寓，改为修筑旅馆等外地缺乏的贸易配套，笔者以为利害常务实的一种做法。

　　园区家当运营是一个相对深主意效劳实质，时时包蕴创业孵化、大众效劳平台搭筑、园区大众合连作战，以及园区内生兴盛等。

　　创业孵化：出于邦度自立革新温存解社会就业压力的必要华体会体育官方，政府正在大举倡始和慰勉邦人自我创业，而园区孵化器是教育企业兴盛的“苗圃”，针对园区内创业人群的谋划需求，供应整个的孵化效劳，是家当园规画和践诺的重心职责。

　　园区大众效劳平台：相较于创业孵化，效劳平台不单供应针对始创企业的孵化效劳，况且向生长型和成熟性企业供应整个深刻的催化效劳，即时时所说的“孵化器+加快器”的形式。大众效劳平台是家当园区家当运营的最中心实质。

　　园区大众合连作战：正在园区作战谋划中不行避免地与政府、行业机构和合连社集合团形成职责交往和交易接洽，即园区的大众合连职责。正在这些大众合连中，涉及园区家当运营的大众合连许众，如工商、税务、人事、科技、文明、音讯化等各政府本能部分，播送台、电视台、宗派网站等文明宣扬部分，以及金融、财政、执法、学问产权、技能转动、解决斟酌等各范围的中介效劳机构，这些大众合连都必要园区家当运营部分举行维系。正在家当园运营解决职责中，园区大众合连作战是重中之重的工作。

　　园区内生兴盛：指通过园区的家当运营和发展各项增值效劳职责，为园区自己变成一种“加入且产出”的经济回报形式，从而使园区运交易务变成良性轮回，修筑家当园可接续兴盛形式。如为入园企业供应营销筹划和产物扩张效劳，并得回发卖回报。直接注资有潜力的创业企业得回股权增值收益。

　　总之，园区家当运营是园区运营解决职责中最高层级的职责，相对付前两者运营效劳，其职责繁杂水平更高，加入效率具有延后性，对运营商条件最高。

　　家当园区作战行动邦度、区域兴盛合连家当和完好根底措施的紧张法子，为了清楚家当园区作战、兴盛的告捷与否，有需要为此计划整个精密的考查系统。

　　正在UNIDO家当园指南中，凭据“包涵和可接续的工业兴盛”（ISID）的中心规则，为园区绩效考查划分了三大类一级目标，即经济类绩效目标、社会类绩效目标和境况类绩效目标。这三大类一级目标席卷了13个二级绩效目标，二级绩效目标下又细分为数项可量化评判的三级考查目标。

　　本节将基于UNIDO家当园指南中园区绩效考查合连领导私睹，连接邦内家当园兴盛实践需求，试验对邦内家当园区绩效考查系统计划举行探寻及总结。

　　上述13个目标又被详细细分为可量化的三级目标，合计约200个三级量化评判目标。这些可量化的考查实质能够通过量化模范估计打算出症结目标的得分从而判别园区运营绩效程度。然而因为邦外里经济兴盛程度、家当根底等的分歧，并非一共园区开荒指南内列明的考查实质都合用于邦内的园区绩效考查系统计划，且斟酌篇幅有限。这里仅部门浮现可参考目标及评判形式：

　　如前文所述，因为邦外里经济兴盛程度、家当根底等的分歧，并非一共园区开荒指南内列明的考查实质都合用于邦内的园区绩效考查系统计划，须因地适宜做定制化改革。咱们行动基筑大邦，根底措施及配套完好，以是对应指南中硬件合连考查咱们不做重心，重心缠绕家当招商落地及后续运营考查做本土化改革。详细可划分为通用性评判目标与专项性参考目标，个中通用性目标适合大大批家当园运用，而专项性目标须连接家当经营、招商引入规则等地方性条件专项定制。

　　可斟酌创立筹议兴盛经费占比；高新企业或者得回省级科学技能奖、专精特新声望、省级先辈创设声望的企业；越过引举行业龙头企业、中邦企业500强、天下500强以及商务部认定或存案的跨邦公司等直接投资的项目。详细由园区解决机构，园区所正在地市合连本能部分凭据外地境况主导编制。

　　项目位于浙江省某辖区工业性能区，占地约300亩，为“工业上楼”项目，工程实质包蕴征拆与新筑工程，按“满堂拆迁，分期开荒”规则履行，作战投资约23亿元，个中园区筑造面积的约80%创立为临蓐性用房，其余为配套措施。

　　该项主意开荒形式属于政企配合形式中的非股权配合形式。邦有平台公司担任项目作战及战略和谐等，详细席卷土地拾掇、园区投资作战、报批、申请战略声援等；家当运营商担任招商运营，详细席卷供应园区计划斟酌、企业招引、园区运营等。

　　本项目家当运营商所获取的回报为发卖收入计提费、房钱收入计提费、物业费以及家当基金投资收入（或有），以上收入巨细取决于家当园招商运营效率；如招商境况不佳，家当运营商极有或者亏蚀。故该回报创立可筛选有气力的运营商，并催促其招商。

　　本项目正在招商配合期创立了履约担保机制。凭据中标家当运营商招商职责落成境况，邦有平台公司逐年返还/消释部门履约保障金/保函。招商配合期末如临蓐性用房面积去化率未达标，则充公赢余部门保障金/保函。履约担保的数额条件、担保实质以及梯度返还创立同样能够助助告终运营商的筛选和招商催促。

　　邦有平台公司为投资主体，直接享福地产增值部门收益（物业的出售以及出租收入）。同时本项目招引企业入驻临蓐谋划，将给地方政府带来税收和新增就业生齿两大功勋，也行动邦有平台公司的间接纳益/价钱创建。

　　家当运营商一方面基于与邦有平台公司之间的和议，计提发卖收入和房钱必然比例，以及收取全额物业解决费作家当运营商地产增值部门回报。另一方面，家当运营商可通过家当基金投资，得回家当投资收入，还可凭据辖区内家当招商战略享有招商中介嘉奖等家当增值部门收入。

　　为催促家当运营商告终域外企业招引和优质企业的招引，正在发卖计提费率上咱们举行了梯度创立，以胀动晋升招商质地。其它，该项目还斟酌设立家当基金，以深化产融连接，到达以融促产。

　　为保障家当园的企业招引质地及运营质地，项目设定企业招引及运营模范，行动家当运营商的职责模范/对家当运营商的考查模范。详细席卷企业入园模范、企业考查模范及运营效劳模范等。

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